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内蒙古自治区人民政府关于进一步促进房地产
市场平稳健康发展的若干意见
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0〔2015〕58号

各盟行政公署、市人民政府,各旗县人民政府,自治区各委、办、厅、局,各大企业、事业单位:

为了更好地适应经济发展新常态,有效应对房地产市场出现的新形势,合理调节房地产市场供需关系,满足和支持居民合理住房消费,现就促进全区房地产市场平稳健康发展提出以下意见。

一、制定和完善规划,有序调整房地产开发节奏和规模

(一)准确把握房地产市场发展情况。各盟市要对本地区房地产市场发展情况进行详细调查,全面摸清并掌握本地区房地产市场运行各项基础数据,重点对设区市主城区、盟所在地市(镇)、设市城市的商品房供需情况、预期发展情况及市场总体情况进行综合分析,做出准确判断,制定出台近期房地产发展的指导性意见,科学掌握房地产开发节奏,合理把握房地产开发规模。

(二)科学编制房地产市场发展规划。各盟市、旗县(市、区)要根据本地区城镇化发展进程,综合考虑商品住宅、保障性住房实际需求,科学编制商品住宅及保障性住房发展规划及年度供应计划,并据此编制住宅用地规划及年度供应计划。住宅用地规划及年度供应计划的编制在符合城市总体规划的基础上,应明确地块的位置、面积和供应的时间、方式以及商品住房与保障性住房所占的比例等具体内容。通过规划和计划,合理确定年度商品住宅、保障性住房供应数量,促进房地产合理开发。各盟市要于2015年6月30日前,将2015—2020年商品住宅和保障性住房发展规划、用地规划,报自治区人民政府。

    (三)合理控制房地产开发建设用地投放量。各地区要在调查分析的基础上,合理控制普通商品住房用地,确保保障性住房用地。旗县(市、区)国土资源管理部门在实施年度住宅用地供应计划时,要深入分析当地房地产市场供需情况,并做好与当地住房城乡建设部门的对接。

(四)促进房地产用地结构调整。房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的盟市、旗县(市、区)国土资源、住房城乡建设、城乡规划主管部门可以根据市场状况,研究制订未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途、规划内容,引导未开发房地产用地转型利用,用于国家和自治区支持的新兴产业,特别是养老、文化、科教、体育等产业的开发建设。对按照新用途或新规划开发建设的项目,国土资源、住房城乡建设、城乡规划主管部门应及时重新办理相关用地手续,并重新核定相应的土地价款。

二、调整相关政策,合理引导居民住房消费

(五)明确普通商品住房标准。住宅小区建筑容积率在1.0以上、套内建筑面积在144平方米以下(含144平方米)的住房为普通商品住房。

    (六)进一步优化住房供应套型结构。取消对商品住房户型设计“90平方米以下户型占70%以上”的限制性规定,放开商品住房套型比例,充分发挥市场在资源配置中的决定性作用。在优先满足中小户型普通商品住房用地需求的原则下,依法提供和满足房地产开发企业根据区域城市功能定位和市场需求开发适销对路商品住房的土地需求。对于国有土地使用权出让合同中已经明确住宅套型比例要求的,仍执行原合同约定条款。对于在建商品住房项目,各地国土资源、城乡规划主管部门在不改变用地性质和容积率等必要条件的前提下,允许房地产开发企业适当调整套型结构,对不适应市场需求的住房户型做出调整,开发适销对路的商品住房。

    (七)取消购买商品住房的不必要限制性规定。各盟市、旗县(市、区)对居民(含外地居民)在本地区购买商品住房(包括新建商品住房和二手住房)的,在办理签约(网签)、纳税、贷款以及权属登记手续时,不再对其家庭拥有住房情况进行查询。取消非本地户籍居民家庭在办理购房和房地产权属转移登记手续时需提交缴纳社会保险证明、个人所得税纳税证明的限制性规定。对确需出具住房套数查询证明的,购房人家庭住房套数认定不包括其自建住房、房改房、继承住房、征收(拆迁)安置住房和已偿清贷款的二手住房,其拥有的住房套数只在购房所在地房屋权属登记机构查询。房屋权属登记机构出具的查询证明只载明购房人家庭拥有商品住房的套数情况。家庭首次购买改善性普通商品住房按首套住房认定。

    (八)进一步加大存量商品房促销力度。各地区要定期、不定期举办房地产展览交易会,根据当地实际情况,出台减免交易税费、让利促销等临时性的购房政策措施,积极引导刚性购房需求和改善型购房需求。鼓励和支持机关、企事业单位团体购买商品住宅,特别是鼓励企业购买商品住宅用作职工公寓、集体宿舍,改善职工住房条件。鼓励和引导各地区利用商业用房和商品住宅建设创业基地,特别是大学生创业园,完善相关配套服务,打造一批创业示范基地。

(九)全面落实购房落户政策。在自治区区域内,个人异地购买商品住房(包括新建商品住房和二手住房),本人及其父母、未成年子女可按当地户籍政策在购房所在城镇落户;鼓励长期进城经商、务工的农牧业转移人口依法转让其原有农村牧区住房,在城镇购买商品住房并落户。

三、培育和发展房屋租赁市场,提升房屋租赁产业化水平

(十)建立房屋租赁信息服务平台。各盟行政公署、市人民政府,各旗县(市、区)人民政府要依托全区房地产管理信息系统,建立本地区的房屋租赁信息政府服务平台,出租人可随时在平台上发布出租房屋的区位、面积、户型、价格等信息,承租人可发布租赁房屋的需求信息,逐步实现在平台上进行对接。强化房屋租赁合同示范文本管理,明确提示双方的权利义务。在房屋租赁信息政府服务平台上公布经备案的房地产中介机构名单、房地产中介机构和从业人员信用档案等信息,为租赁市场提供高效、准确、便捷、安全的服务。到2015年底,全区所有盟市、旗县(市、区)实现房屋租赁合同网上登记备案,方便群众办事。

(十一)大力发展住房租赁市场。鼓励成立住房租赁的专业经营机构,通过长期租赁或购买社会房源,直接向社会出租。积极引导住房租赁的经营机构从事中小户型、中低价位的住房租赁经营服务。进一步拓宽支持住房租赁经营机构发展的融资渠道。

(十二)支持房地产开发企业开展住房租赁服务。支持房地产开发企业将其持有的房源向社会出租,推动房地产开发企业由单一销售经营模式向租售并举模式的转变。鼓励有条件的房地产开发企业,在新建商品房项目里长期持有部分房源,开拓房屋租赁业务,发展商品房租赁产业;也可以与住房租赁经营机构合作,建立开发与租赁一体化、专业化的运作模式。支持房地产开发企业直接把新建商品房通过“以租代售”的方式进行零首付销售,购买者在一定期限内按月支付房款(租金)和利息后取得房屋所有权,金融机构、住房公积金管理机构给予必要的融资和长期租房贷款支持;鼓励和引导房地产开发企业将其持有的存量房源投放到租赁市场,或转成租赁型的养老地产、旅游地产等。房地产开发企业直接将存量房源向社会出租的,地方政府在培育租赁市场初期可给予贴息补助。

(十三)开展设立房地产投资信托基金(REITs)试点。选择呼和浩特市、包头市、赤峰市开展设立房地产投资信托基金(REITs)试点,鼓励各类资本投资REITs产品。鼓励金融机构为房地产开发企业开展“以租代售”资产包融资的债权证券化业务。鼓励基金或民间资本进入房屋租赁市场。

(十四)拓宽商品住房与保障性住房融通渠道。各盟行政公署、市人民政府,各旗县(市、区)人民政府可以以政府购买服务的方式,利用自有资金、棚改补助资金、银行贷款,从市场购买或租赁商品住房用于保障性住房。保障性住房要逐步从实物保障为主转向建设和租赁补贴并重,实现“补砖头”与“补人头”的结合。鼓励和支持符合公共租赁住房保障条件的家庭通过租赁市场解决住房问题,政府按规定提供货币化租赁补贴。

各盟市、旗县(市、区)要统筹考虑本地区棚户区、旧城区改造回迁安置和存量商品住房情况,采取回购存量商品住房方式解决棚户区、旧城区改造回迁安置房源。商品住房存量较大、消化周期较长的地区,公共租赁住房房源和棚户区、旧城区改造安置房源的筹集,原则上以全部回购存量商品住房的方式予以解决,存量商品住房确实不能满足房源要求的,才可适当新建。

(十五)积极推行以购买商品房解决房屋征收货币化安置。各盟行政公署、市人民政府,各旗县(市、区)人民政府应当建立货币化安置选购存量商品房服务平台,为被征收人购房提供便利。在对被征收人实行货币化安置时,各盟行政公署、市人民政府,各旗县(市、区)人民政府可以统一组织被征收人购买商品房,并由商品房开发建设单位给予被征收人“团购”优惠,或者使用国家开发银行棚户区改造政策性贷款,采用政府采购方式收储商品房,供实行货币化安置的棚户区改造被征收人选购。被征收人以货币化安置补偿款购买商品房后,凭《购房合同》和房屋征收部门出具的货币化安置证明办理户口迁入手续,并可按当地教育行政主管部门相关规定办理子女入学和转学等手续;自货币化安置协议签订之日起2年内,被征收人子女仍可在原被征收住宅片区内学校入学,学校应视同片内生源接收其入学。

(十六)通过选择存量商品房解决延期回迁安置问题。各盟行政公署、市人民政府,各旗县(市、区)人民政府要妥善解决房地产开发企业延期回迁问题,避免发生影响社会稳定的群体性事件。对工程项目已经封顶,基本具备交工条件的,要加快各项配套建设,抓紧办理各项手续,尽早交付使用。对因资金等问题短期内无法正常完工或不能完工的项目,各盟市、旗县(市、区)要与开发建设单位逐一对接,落实解决办法和措施,可采取异地选择存量商品房安置的办法解决被征收人的住房问题,切实维护被征收人的合法权益。

四、规范收费行为,强化税费政策支持

(十七)清理规范新建商品房销售和进户环节收费行为。新建住房楼宇门、电梯、楼道照明等房屋附属设施以及供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等的建设安装费用,一律计入新建住房开发建设总成本,不得在房价外向购房者另行收取。要严格执行自治区财政厅、发展改革委、经济和信息化委联合印发的《关于公布全区涉企行政事业性收费和政府性基金目录清单的通知》(内财非税〔2015〕74号)规定,凡未列入《内蒙古自治区涉企行政事业性收费目录清单》和《内蒙古自治区涉企政府性基金目录清单》的收费项目和基金,一律停止征收。各盟市、旗县自行设立的涉企行政事业性收费和基金项目一律废止,被收费企业对擅自设立的行政事业性收费项目和政府性基金有权拒缴。2013年自治区住房城乡建设厅下发的《关于加强新建居住建筑供热计量装置和室内温度调控装置购置及安装费用管理的通知》(内建城〔2013〕17号)中规定的“在新建居住建筑达到预售条件时,房屋建设单位应暂按1500元/户付款标准将建筑物热力入口和用户的供热计量装置、室内温度调控装置的购置费用交予供热单位设立的专门账户”内容停止执行。

(十八)客观认定公寓式房屋的居住属性。城市规划用途为商业性质,但实际为住宅的公寓式房屋的用水、用电、用气、用热价格按照住宅房屋标准执行;建设、销售、使用上述房屋过程中需缴纳的各种税费均按住宅房屋收取。

(十九)加大对房地产开发企业出租住宅有关税费减免力度。房地产开发企业将未售的商品住房租赁给居民居住使用的,根据房屋租赁合同等有效证明材料,当地政府可结合租赁期限的长短给予全部或部分基础设施配套费的减免。

2013年9月28日至2015年12月31日,对公共租赁住房免征房产税;对房地产开发企业、住房租赁经营机构经营公共租赁住房取得的租金收入,免征营业税和企业所得税地方分享部分;对公共租赁住房租赁双方,免征签订租赁协议涉及的印花税。

(二十)合理调整契税税率。对个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税;对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋,并且购房成交价格不超过货币补偿的,对新购房屋免征契税,购房成交价格超过货币补偿的,对差价部分按规定征收契税;选择房屋产权调换,并且不缴纳房屋产权调换差价的,对新换房屋免征契税,缴纳房屋产权调换差价的,对差价部分按规定征收契税。

房地产开发企业符合财政部、国家税务总局《关于进一步支持企事业单位改制重组有关契税政策的通知》(财税〔2015〕37号)规定的企业改制、合并、分立、破产、资产划转、债权转股权、公司股权(股份)转让等政策内容的,享受契税减免政策。

(二十一)进一步减轻住房交易负担。对个人转让自用5年以上住房,并且在自治区范围内是家庭唯一生活用房取得的所得免征个人所得税。个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

(二十二)努力缓减房地产企业资金压力。为防止发生烂尾工程造成土地出让金无法足额缴纳,对复工的在建工程欠缴的土地出让金及有关行政性收费允许分期支付,先行办理相关手续,为项目融资创造条件,待项目投资开始回收时再按还款计划分期支付,分期支付的期限原则上不超过3年。

五、创新模式,加大金融信贷支持力度

(二十三)加大对保障性安居工程建设的金融支持。大力发挥信贷融资主渠道作用,进一步加大支持棚户区改造项目的力度,实行差异化扶持政策,优先支持重点地区、重点项目的建设,特别要加大对货币化安置项目的支持力度。鼓励商业银行优化融资渠道,降低融资成本。进一步发挥好开发性金融的支持作用,把地方政府规划的棚户区改造、公共租赁住房建设纳入开发性金融支持范围。对公共租赁住房和棚户区改造项目的贷款期限可延长至25年。推广运用政府与社会资本合作(ppp)、设立信托资金、发行地方债券等融资方式,筹集保障性住房建设资金;鼓励民间资本采取私募等方式,依法依规发起设立房地产领域产业投资基金。

(二十四)积极支持居民合理的住房贷款需求。对购买首套普通自住房(含公寓式住宅)的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0?郾7倍。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,为改善居住条件再次申请商业性住房贷款,金融机构执行首套住房贷款政策。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性住房贷款,最低首付款比例调整为不低于40%。金融机构可根据当地城镇化发展规划,向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。金融机构应缩短放贷审批周期,合理确定贷款利率,优先满足居民贷款购买首套普通自住房和改善型普通自住房的信贷需求。

(二十五)继续支持房地产开发企业的合理融资需求。金融机构在风险可控的前提下,合理配置信贷资源,支持资信良好、诚信经营的房地产企业开发建设普通商品住房,满足在建、续建项目的合理融资需求。扩大市场化融资渠道,加强与各类发债主管机构的沟通联系,支持符合条件的房地产企业发行债券;对拥有优质资产和独立可预测现金流的房地产企业,允许通过资产证券化、发行银行理财产品等方式筹集资金。进一步落实自治区人民政府与中国银行间市场交易商协会签订的战略合作协议,积极尝试发行项目收益票据,探索新型城镇化融资新渠道。

六、进一步盘活公积金贷款,加快改善居民住房条件

(二十六)合理确定贷款条件。职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金,在现缴存地缴存不满6个月的,缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。对符合申请公积金贷款条件的职工,不再查询住房情况。

(二十七)合理确定贷款额度和期限。对使用住房公积金贷款购买普通住房(含公寓式住宅)的职工,最低首付款比例为20%,贷款期限可延长至退休后5年。对购买全装修商品住宅的,可适当提高当地住房公积金购房贷款最高限额,满足购房职工的合理贷款需求。对于单独签订合同的装修费用、车库费等与购买住房相关的费用,可以单独申请住房公积金提取和贷款,提取和贷款的额度不计入购房总价款,具体实施办法由各盟市住房公积金管理委员会制定。

(二十八)放宽住房公积金支取条件。家庭直系成员(包括本人、配偶及双方父母、子女)中任何一位购买普通住房的,经本人同意并能够提供有效证明,均可提取其他家庭直系成员的住房公积金。职工连续足额缴存住房公积金满3个月,本人及配偶在当地无自有住房且租赁住房的,可提取夫妻双方住房公积金用于支付当年房屋租赁费用。

(二十九)加快开展区内异地贷款业务。在自治区区域内,正常缴存住房公积金的职工,在缴存地以外的地区购买普通商品住房的,可向购房地的住房公积金管理中心申请异地购房贷款,并可凭购房手续申请支取本人及配偶账户内的住房公积金。各地区要认真贯彻落实自治区住房城乡建设厅《关于在全区实施住房公积金个人异地购房贷款的通知》(内建金〔2014〕571号)精神,按照规定的条件和程序要求,尽快开展住房公积金异地贷款业务,支持有购房意愿的职工购买住房。

(三十)降低贷款费用。取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目,减轻贷款职工负担。

(三十一)优化贷款办理流程。各地区住房公积金管理中心与房屋产权登记机构应尽快联网,实现信息共享,简化贷款办理程序,缩短贷款办理周期。房屋产权登记机构应在受理抵押登记申请之日起10个工作日内完成抵押权登记手续,住房公积金管理中心应在抵押登记后5个工作日内完成贷款发放。房地产开发企业不得拒绝缴存职工使用住房公积金贷款购房,拒绝使用的,按不良行为记入企业诚信档案。

七、推进住宅产业化,促进房地产业转型发展

(三十二)切实提高住宅品质。要从计税、价格、融资、信贷、销售和节能专项资金等方面扶持、鼓励住宅全装修,积极引导房地产开发企业主动适应市场,实施住宅全装修,努力提高住宅质量。

(三十三)大力推广绿色建筑示范工程。加快推行绿色建筑技术以及新材料、新产品、新技术、新工艺等“四新”运用,进一步推进住宅性能认定和国家康居示范工程实施工作。对获批国家康居示范工程的项目,比照二星绿色建筑享受基础设施配套费减免政策。

(三十四)加快住宅产业化基地建设。切实做好西部以乌海市为核心、中部以乌兰察布市为核心的住宅产业化基地实施步伐,引进产品和技术成熟的生产企业到当地建厂,生产符合国家环保、节能要求的材料(部品)。建立住宅部品认证制度,搭建建材部品集中采购平台,形成辐射全区及周边地区部品部件使用产业链,为住宅全装修提供支持和保障。积极推行装修工业化和住宅产业化,培育集开发、设计、施工、部品生产和科研于一体的住宅产业集团,鼓励区外现代建筑产业化企业在我区投资建厂,相关地区要在行政审批、项目用地、产品推广、税费优惠等方面给予政策支持。

(三十五)引导企业做大做强。鼓励和支持具有资信和品牌优势的房地产开发企业通过兼并、收购和重组等方式,形成一批实力雄厚、竞争力强的大型企业和企业集团。鼓励企业实行规模化开发和集团化运作,支持企业跨区域、多元化和品牌经营。有关部门要在企业设立、资质延续、资质升级等方面优先办理。

八、规范市场秩序,优化市场发展环境

(三十六)提高行政审批工作效率。进一步深化行政审批制度改革,对房地产开发项目涉及的土地供应、规划审批、施工许可、预售许可、竣工备案、登记办证等环节,有关部门和机构要按照精简高效的要求,简化行政审批环节和办事程序,缩短审批时限,实行相关部门联合办公、一站式服务,全面提高工作效率。坚决禁止乱收费、乱摊派等行为,进一步清理取消不合理收费项目,为企业发展创造良好环境。对于保障性住房和房地产项目配套设施建设,供电、供气、供水、供热、通信等单位要积极主动配合,依法主动履行职责,不得搞行业垄断。

(三十七)简化相关审批程序。除国有资金投资的房地产项目外,其他房地产项目不再编制《可行性研究报告》,不再进行立项核准审批。同时由建设单位自主依法将工程发包给具有相应资质等级的勘察设计、施工、监理等单位,依法办理质量安全监督、建筑工程施工许可等手续,并承担相应的责任。由当地政府统一对房屋建筑工程和市政工程项目所在城市规划功能区域整体进行环境影响评价、水资源论证报告和编制水土保持方案。

(三十八)严格执行工程建设规范、标准和审查。开发建设单位、设计单位要严格执行国家和自治区各类工程建设规范、标准,施工图审查机构要严格把关,对没有执行工程建设规范、标准,特别是没有执行强制性条款的,要责令限期改正。支持和鼓励施工图审查机构吸收引进人才,取得相应资质证书,统一开展各类工程项目(包括人防工程)的施工图审查。将房屋建筑工程的消防设计审查纳入施工图审查机构统一审查,减少环节,提高效率。

(三十九)建立房地产开发企业信用考核体系。建立房地产开发企业信用平台,引导房地产开发企业依法诚信经营,共同维护房地产市场良好秩序。加大对房地产开发企业违法违规行为查处力度,对在房地产开发和交易环节中有严重违法违规行为的房地产开发企业,以及违反有关资质管理规定的房地产开发企业,国土资源管理部门可以根据住房城乡建设主管部门提供的处罚信息,限制或禁止其参与新出让房地产用地的竞买。国土资源管理部门要及时将在土地市场中有违法违规行为的房地产开发企业信息告知住房城乡建设主管部门,住房城乡建设主管部门要依据房地产开发企业资质管理规定,予以相应处罚;情节严重的,依法注销其资质证书。将房地产开发企业违法违规行为记入企业信用档案,创造公平竞争市场环境。

九、强化主体责任,加强房地产市场监测分析和舆论引导

(四十)建立规范有效的部门协调配合机制。建立自治区层面房地产工作联席会议制度,主要承担全区房地产相关政策的制定,房地产建设、销售、使用等环节日常协调及督促落实议定事项。自治区住房城乡建设厅为联席会议牵头单位,成员包括发展改革、财政、国土资源、国有资产、人民银行、国税、地税、电力等部门和单位。房地产工作联席会议要加强信息管理,建立工作情况通报制度,对房地产工作联席会议及成员单位的工作情况定期进行通报;各成员单位要积极配合,充分发挥职能作用,按房地产工作联席会议要求研究掌握房地产市场运行情况,积极促进全区房地产市场平稳健康发展。

(四十一)切实履行主体责任。各地区要认真贯彻落实国家和自治区有关政策精神,综合施策,主动作为,认真履行地方政府主体责任,切实处理好房地产市场运行中出现的问题。进一步完善房地产信息管理系统,加强房地产市场的动态监测、统计和分析,对交易量、交易价格等信息进行实时监测,密切关注房地产市场出现的新情况。商品房存量较大、消化周期较长的地区,要根据情况制定风险应对预案,及时研究应对措施,及早有效化解市场风险。

(四十二)加强舆论引导。各地区要及时发布有关房屋交易情况及相关政策信息,增强信息透明度,正确分析解读房地产市场,营造良好的市场舆论氛围。要加强对房地产政策宣传,指导媒体全面、客观、公正的报道房地产市场情况,正确引导住房消费,提振房地产市场信心,稳定市场预期。要加强舆情监测,对涉及房地产市场的不实信息要及时主动澄清,切实维护社会和谐稳定,促进房地产市场平稳健康发展。

各盟市可根据本意见精神研究制定具体实施办法。


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